長期優良住宅はどのくらいの性能なの？④維持管理編

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サンエム建設株式会社代表取締役　大山剛人

パッシブハウスを中心とする高気密・高断熱住宅の専門家

建築歴45年、創業は1999年。100年快適に住める健康住宅を思い高気密・高断熱を極めパッシブハウス住宅をわかりやすくお伝えします。

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4つ目の性能は維持管理という項目です。維持管理とはメンテナンスをするときに、構造躯体、既設の設備や機器類を壊さずに最小限の工事で出来るようにしておく事が必要となります。

排水管・給水管等の接合部などが点検・清掃できるようにしておく事が必須となります。これは、1階の床や天井、その他必要な場所に点検口を設けて点検できるようにしておけば良いことになります。

例えばトイレが詰まって排水が流れなくなったときに、点検できる掃除口等を設置することが必要になります。ただ機器類が取り外し出来ればOKなんですね。よく考えるとほとんどの機器類は後で取付しますから、不具合が生じたときに取り外しできるのは当然です。壊して取り外ししなければならないのは兼用便器ぐらいでしょうか。

メンテナンス時に建物本体に影響するような、例えばコンクリートの基礎の一部を壊すとか、構造骨組みの一部を壊すとか、このようなメンテナンス工事はいけないと定められています。ですから通常はさや管工法といって、建物内部から基礎を通して屋外に排水管・給水管等が貫通する場合は、後で排水管をコンクリート基礎を壊さないで交換できるように、基礎貫通部分の排水管・給水管を二重構造(トンネルを造っておいてそこに管を通す感じ)にしておくことが必要になります。